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城市与区域治理研究院 苏志勇

当城市发展从增量扩张转入存量提质，原拆原建正在成为破解老旧小区“改造成本高、居民诉求杂、资金平衡难”的关键路径。

《城市更新“十五五”规划》近日出台，首次将自主更新、原拆原建上升至国家战略。规划提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式”“优化金融支持措施”，从运营模式与金融支持两端，给出了清晰定调。

实际上，自主更新、原拆原建已在全国38个城市试点多年，各地在运营模式、资金筹措上积累了一批可供借鉴的经验。本文基于北京、杭州、广州、武汉、长沙等地的落地案例，从“改造力度”与“实施机制”两个维度，拆解当前三类主流模式，并聚焦每一种模式背后的资金筹集逻辑。

模式一：单幢原拆原建

这种模式以原样复建、最小单元试水为特征。适用场景：城中心零散D级危房单体楼，地块小、无开发商介入价值，但区位好，居民支付力强，对工期高度敏感。改造目标直指“消除安全隐患+加装电梯+补齐厨卫”，容积率与层数基本不变。

北京西城区三里河一区28号楼

这是北京核心区首个原拆原建试点，也是“最小单元”跑通政策闭环的样本。楼体为54户D级危房，建于上世纪80年代。采用MiC模块化集成建筑，90%工序在工厂预制，现场46天吊装封顶，总工期不到半年。资金结构：总成本11815元/平方米，政府补贴5786元/平方米（约40%），居民承担6029元/平方米（约60%）。按60平方米户型计，户均出资约36万元。        40%补贴撬动60%自筹，最小单元最快路径。

政策突破点在于，北京首例“个人住房改建贷款”叠加存量贷款“带押改建”——原房贷无需结清，直接转为新房贷，破解了“先还贷再拆建”的死结。项目实现拿地即开工、交房即交证，新增加电梯、无障碍设施，户内厨卫成套。

广州越秀“黉桥·小石集”

另一个样本涉及19栋上世纪60~80年代C/D级危旧房连片改造，采用钢结构模块化方式，2025年10月完工，工期仅四个月，压缩60%。创新点在于通过“骑楼架空”释放出6米消防通道。资金上实行“业主出一点、企业投一点、政府补一点”三方拼盘，企业以代建+后期运维置换部分投入。

模式一的资金密码

单幢项目的资金公式相对简单：总造价=建安成本（含模块化溢价）+设计报建+临时安置。分摊方式：政府补30%~40%，居民出60%~70%，可选公积金或专项贷。关键点在于，政府补的是“危改”属性而非开发属性，资金渠道通常走旧改专项资金、加梯补贴、未来社区配套，不涉及土储专项债和棚改专项债。

模块化建造的核心目的不是省钱，而是省时间。三里河项目建安成本并不低于传统方式，但工期从18个月压减至6个月，临时安置费直接削减了2/3——在北京，这是一笔不小的隐性支出。        工期减半，安置费砍掉三分之二。

模式二：多幢合并优化

这种模式将几栋老楼合并为小高层，通过微增容积率摊薄成本。适用场景：相邻危旧楼，单幢拆除不经济，合并重做总平可省地、加电梯、拉大楼间距，腾出空间做地下车库和公共配套。

广州花都集群街2号

广东首个业主自筹原拆原建试点，入选住建部可复制经验清单。项目建于上世纪70年代，D级危房，总建筑面积1750平方米，无征收开发价值。2024年3月开工，2025年1月交房交证，工期仅9个月。资金以业主自筹为主，占比超90%，政府不出大钱，但承担报建、验收、贷款贴息等“软成本”。项目评估增值1.6倍，户型优化后每户面积比原证增加约5平方米——这是业主愿意自掏腰包的关键动力。

长沙雨花湘农桥社区二区9栋

1975年建成的筒子楼，C级危房，24户自发组建业委会推进原拆原建。建安成本3056元/平方米，市、区财政按1:1配比奖补1050元/平方米，住户实际承担约2006元/平方米。设计引入飘窗和阳台，户内增加6平方米，加装电梯，实现南北通透。

模式二的资金密码

多幢合并比单幢原拆原建更复杂，涉及新户数与原户数的重新“切蛋糕”。资金平衡靠“微增容”——将原本5~6层整合为8~11层小高层，多出的面积用来摊薄电梯、地下车库、养老托育配套的成本。但新增面积只能用于原户扩面（按市场价或半价）或公共服务，严禁对外销售——这是原拆原建与“棚改式开发”的硬边界。

长沙湘农桥的“市/区1:1奖补”是另一种思路：财政不直接投大钱，而是将旧改、加装电梯、危改等几条线的专项资金打捆，尽量减轻住户自筹压力，使C级危房也能启动改造。

模式三：小区整体重建

该模式适用于2000年前建成的老旧小区、多幢C/D级危房成片，居民意愿强，房价有支撑，多见于超大特大城市核心区。项目需要重做总平、调整容积率、配建地下车库和公服，资金主要靠居民自筹，辅以政府补贴和政策包托底。该模式按资金逻辑分成两个子模式。

纯自筹型：杭州拱墅浙工新村

这是目前规模最大的业主自筹原拆原建样本。项目原貌为13幢上世纪80年代预制板楼，安全等级C/D级，总户数548户，总投资约5.3亿元。其中居民自筹4.7亿元，占比83%；政府补贴约17%（含旧改、加装电梯、未来社区专项资金）。原面积复建价1350元/平方米，扩容面积按市场价约34500元/平方米，每户最多扩容20平方米。项目2023年启动，2024年11月开工，2025年2月交房。

浙工模式的资金拆解

第一笔：原面积复建款，1350元/平方米，覆盖拆建基本建安。548户原面积合计约3.8万平方米，总计约5100万元，成本价回本。第二笔：扩面款，每户最多扩20平方米，按市场价3.45万元/平方米计。假设户均扩面12平方米，548户合计约6576平方米，收款约2.27亿元，用于补利润、摊公服和地下车库成本。第三笔：车位款，20余万元/个，7幢楼配约400个车位，回笼资金8000余万元。第四笔：政府补贴，约9000万元，来自浙江省“自主更新”专项、杭州市未来社区、加梯资金。

一个易被忽略的细节：浙工新村原13幢拆成7幢，容积率不升反降，楼间距从12米拉宽至30米以上。“增容”并非靠加层，而是通过地下空间（车库）、原户扩面和公服配套的经营权来平衡。这只有在核心区高地价条件下才能成立，郊区或低能级城市可能算不过账。

增户反哺型：武汉黄陂六中小区

同样整体重建，但走了更接近“合作建房”的资金路径。原状为3栋52户上世纪80年代危旧房，新建后为1栋17层，共112户。机制是：52户原户还建后，多出的60套房源进入市场销售，叠加商业和车位运营，用市场化销售反哺建设成本。运作上，52户自组“合作化改造联合社”，委托拍卖，由开发企业市场化拿地建设。

与浙工新村不同，该项目通过新增60套房源入市销售来反哺成本，产权处理分还建户确权与销售户市场化办证。这一模式适用于地段稍弱、需要销售回血的项目。

严格来说，“增户销售”踩在原拆原建“不商业化、不增户”的边界上，需地方政策特批，并非所有城市都适用。但它揭示了一个真实矛盾：纯自筹在非核心区跑不通，完全禁止增户销售又无法补足资金缺口，中间需要一条过渡带——六中小区正是这种过渡带的样本。

将几个案例的资金比例串联起来，会发现一个清晰的规律：北京三里河，政府出资占比40%，居民60%；长沙湘农桥，财政奖补约34%，居民66%；浙工新村，政府出资17%，居民83%。政府补贴比例随改造力度加大而递减，居民自筹比例同步递增。这不是偶然，而是政策设计的必然。        补贴退坡，自筹进阶。

首先，财政兜不住。未来5年50万套C/D级危旧房若走棚改老路，按每套80万元测算需4万亿元，地方债务难以承受。原拆原建将“开发收益”（土地出让金+商品房溢价）让渡给居民，房子增值，居民自然应出大头。

其次，产权对价逻辑。原拆原建不改变产权，本质是“业主用危房换新房”，政府只补公共性部分（消防、管网、加梯补贴、旧改资金），这样才合理。若政府补90%、居民只出10%，所有老楼都会抢着申报，势必造成“劣币驱逐良币”。

然而，居民自筹83%这种比例，只有像浙工新村这样位于核心区、房价有上升空间的项目才推得动（改造前单价3万+，新房可卖4.5万+）。算一笔账：户均自掏约20万~40万元（原面积复建），加上扩面十几二十万元，再加车位20万元，一家拿出60万~80万元，就能换一套带电梯的11层新房，二手房价还能涨，非常划算。        原拆原建的资金可持续性，源于房价支撑力、居民支付力和政府补贴精准度，三个变量缺一不可。

四种资金子工具正在成型

从各地试点看，原拆原建的资金工具箱正在从“居民凑钱+政府补一点”进化成四条线：

一是居民自筹分层：原面积按复建成本价，扩面按市场价或半市场价，车位单独计价，相当于把“刚需回迁”与“改善付费”切开，低收入户可只选原面积不扩面。

二是政府补贴打包：旧改专项资金、加装电梯补贴、未来社区配套、危改补助等多条线打捆。长沙湘农桥的“市/区1:1”就是小钱撬动大钱的典型。

三是政银联动金融产品：北京的“个人住房改建贷款”，原房贷不停直接转新贷，突破了原有按揭规则，但需金融监管总局与地方银保监局联合审批，并非每家银行都愿意做。杭州、济南等城市已允许提取公积金支付自筹款。

四是市场化反哺：武汉六中小区的增户销售、广州花都的经营权置换、广州黉桥的代建+运维置换，均属此类。这类方式目前尚无统一口径，存在争议，但为破解资金平衡难题，未来政策可能需要适度松绑。

《城市更新“十五五”规划》明确，未来5年将有50万套C/D级危旧房面临改造。其中不足半数的核心区项目可走纯自筹模式，其余大概率要靠“财政奖补+政银产品+适度增容”三件工具。哪个城市能把这三件工具包用好，哪个城市的自主更新就能率先跑通。        工具包决定更新速度。

在老旧小区原拆原建中，居民面对自筹比例测算、金融产品选择、产权处理等专业环节，信息不对称往往带来决策风险。一位深耕城市更新领域的经纪人，能帮助梳理资金账本、对接政银产品、规避流程暗礁，让复杂的自主更新变得可操作、可落地。

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来源:中国房地产网

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